根據(jù)《土地增值稅條例》及其實施細則的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，是土地增值稅的納稅人，應當按照規(guī)定繳納土地增值稅；以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，包括總價及相關經(jīng)濟收入為收入；以取得房屋的成本和銷售過程中繳納的稅款為抵扣；從收入中扣除扣除扣除額后，采用四級超額累進稅率，增值額乘以相應稅率減去扣除項目乘以快速扣除率的差額即為應納稅額。
結合實踐中納稅人獲取住房的一般渠道，本文中所謂的“改前房”僅指納稅人在2016年4月30日前取得的住房。另外，考慮到增值稅與土地稅加稅結合業(yè)務的多樣性和復雜性，以下特意將納稅人設定為一般納稅人，交易金額含稅，增值稅計稅方式簡單征收。
例:A公司是原營業(yè)稅納稅人。改革陣營之后，是[/s2/】一般納稅人[/s2/】。其組織機構位于青海省西寧市。2013年2月1日，甲公司向乙公司(位于西寧市)購買了一套房產(chǎn)，并取得了相關發(fā)票；成交價1000萬元，契稅1000 * 5% = 30萬元，已辦理過戶手續(xù)。
營改增前甲公司出售土地的增稅處理:
假設甲公司于2016年3月1日將該房產(chǎn)以人民幣1500萬元的價格出售給丙公司，并出具了發(fā)票:
應交營業(yè)稅= (1500-1000) * 5% = 25萬元；
城市維護建設稅= 25 * 7% = 1.75萬元；
教育附加費= 25 * 3% = 7500元；
印花稅= 1500 * 0.0005 = 7500元；
土壤增稅處理:
收入= 1500萬元；
扣款金額= 1000(1+3 * 5%)+30+25+1.75+0.75+0.75 = 1208.25萬元；
注意上述公式的第一項:根據(jù)財稅[2006]21號文第二條規(guī)定，舊房舊房轉(zhuǎn)讓，如果能提供購房發(fā)票，則每年可按發(fā)票載明的金額從購買年度到轉(zhuǎn)讓年度計算購房原價5%。每年指12個月為一年，超過一年但不足12個月但超過六個月的可視為一年。契稅(有完稅證明)也可以抵扣(但不能作為附加抵扣的基數(shù))。
增值率=(1500-1208.25)/1208.25 = 24.12%；
因土增稅= 291.75 * 30%-1208.25 * 0 = 87.53萬元
營改增后甲公司出售土地的增稅處理:
財稅[2016]36號《營業(yè)稅改征增值稅試點規(guī)定》附件2第一條第八款，國家稅務總局2016年第14號公告，《國家稅務總局關于發(fā)布〈納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值稅暫行管理辦法〉的公告》，第三條。普通納稅人出售2016年4月30日前獲得的房地產(chǎn)(不含自建)，可選擇適用簡易計稅方法。銷售金額為取得的總價和額外費用減去該房地產(chǎn)原購買價格或取得該房地產(chǎn)時的價格后的余額，按照5%的征收率計算應納稅額。財稅[2016]36號附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第三十五條。簡單計稅方法的銷售額不包括其應納稅額。如果納稅人采用銷售額和應納稅額相結合的定價方法，則按照以下公式計算銷售額:
銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)
假設甲公司于2016年5月10日以含稅人民幣1500萬元的價格將該房產(chǎn)出售給丙公司，并選擇按照簡單征收方式繳納增值稅并開具發(fā)票。
取得房屋時的契稅如上
賣房時:
應交增值稅=(1500-1000)/(1+5%)* 5% = 23.81萬元。
城市維護建設稅= 23.81 * 7% = 1.67萬元；
教育附加費= 23.81 * 3% = 7100元；
印花稅= 1500 * 0.0005 = 7500元；
土壤增稅處理:
收入新規(guī)定:《財政部國家稅務總局關于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅和個人所得稅計稅依據(jù)的通知》(財稅〔2016〕43號)第三條，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得為不含增值稅的收入。財稅[2016]36號附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第三十五條，簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額。因此，在上述計算中，A公司根據(jù)簡單征收計算的增值稅是A公司應繳納的增值稅，應作為土地增加收入金額從收入中扣除。實際繳納的城市維護建設稅和教育費附加作為扣除項目，納入扣稅項目。
收入= 1500-23.81 = 1476.19萬元；
扣款金額= 1000(1+3 * 5%)+30+1.67+0.71+0.75 = 1183.13萬元；
增值率=(1476.19-1183.13)/1183.13 = 24.77%；
因土增稅= 293.06 * 30%-1183.13 * 0 = 87.92萬元
假設甲公司9月份銷售，根據(jù)上述規(guī)定，
扣款金額= 1000(1+4 * 5%)+30+1.67+0.71+0.75 = 1233.13萬元；
增值率=(1476.19-1233.13)/1233.13 = 19.71%；
因土增稅= 243.06 * 30%-1233.13 * 0 = 729，200元
綜上所述，如果納稅人在“換房”過渡期選擇單純征收，在同等交易條件下，增值稅的稅負會比原營業(yè)稅輕很多。如果你了解了加稅和抵扣的規(guī)定，單純從土壤的增稅上考慮交易時間的相應延遲，你也會在土壤的增稅上省下一筆合理的稅；此外，土地增值稅作為A公司的一項合理支出，也可以從企業(yè)所得稅中扣除，A公司可以根據(jù)自身的整體情況做相應的統(tǒng)籌。